Auftraggeber: Gemeinde Gröbenzell
Projektgebiet: Gemeindegebiet
Bearbeitungs-/Realisierungszeitraum: 2021-2023

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In einem vom Freistaat geförderten Modellprojekt durften wir in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Gröbenzell eine städtebauliche Analyse der etwas anderen Art erarbeiten:

Das im Großraum München gelegene Gemeindegebiet steht unter anhaltend großem Siedlungs- und Entwicklungsdruck, charakterisiert sich aber gleichzeitig auch durch ortsbildprägenden Baumbestand. 2017 wurde bei der Erstellung des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (ISEK) die Stärkung der Innenentwicklung unter gleichzeitiger Wahrung des „grünen Charakters“ der Wohn-siedlungen als Ziel künftiger Entwicklung definiert. Ein parallel dazu erstelltes kommunales Baulandkataster samt Demografiekonzept zeigt, dass die rechtskräftigen Bebauungspläne noch einiges an bisher ungenutztem Baurecht beinhalten. Dieses baurechtliche Potential ergibt sich aus Baulücken, Nachverdichtung und Aufstockung bzw. Anbau bestehender Gebäude, wovon ein Großteil in den kleinteiligen Wohngebieten mit Gartenstadtcharakter lokalisiert wurde.

Aus dieser Ausgangslage resultiert für die Gemeinde die spannende Frage, ob es zielführend ist, die bestehenden Bebauungspläne in jetziger Form beizubehalten oder die Wohnraumschaffung und den Grünerhalt durch Überarbeitung der Bebauungspläne in den Vordergrund zu stellen. Welche Handlungsspielräume hat die Gemeinde zur Entwicklung der kleinteiligen Wohngebiete unter gleichzeitiger Wahrung der ortsbildprägenden Grünbestände und welche Instrumente stehen für die Umsetzung zur Verfügung?

Zur Beantwortung dieser Frage erarbeiteten wir in einem ersten Schritt, der informellen Planung, für zwei ausgewählte Teilbereiche vier verschiedene Szenarien. Anhand dieser Szenarien wird vergleichbar aufgezeigt, wie sich die Wohngebiete mitsamt dem Baumbestand bei unterschiedlichen baurechtlichen Anpassungen entwickeln könnten. Angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage und unter Berücksichtigung der neuen Anforderungen die der Klimawandel mit sich bringt, wurden als Ziele flächensparendes Bauen, der Erhalt und Ausbau des Grünbestandes sowie die Schaffung neuen Wohnraumes definiert.

 

Abbildung: Szenario 1

 

Szenario 1 „Bestand“ arbeitet dabei nur mit dem bestehenden Baurecht und sieht keine Überarbeitung der Bebauungspläne vor. Es zeigt auf, welches Potential zur Innenverdichtung noch in den bereits vorhandenen Bebauungsplänen steckt und wie sich die Gebiete entwickeln könnten, würde dieses Recht auf allen Grundstücken baulich ausgeschöpft werden.

 

Abbildung: Szenario 2

 

Szenario 2 „Baurechterhalt“ greif in einem nächsten Schritt das bestehende Baurecht als Grundlage zur zeitgemäßen Überarbeitung der Bebauungspläne auf. Hier wird versucht, vor allem die inzwischen als veraltet geltende Begrenzung der Gebäude auf nur ein Vollgeschoss zu modernisieren und das bestehende Baurecht ohne eine Minderung oder Mehrung in die Zweigeschossigkeit zu überführen.

 

Abbildung: Szenario 3

 

Szenario 3 „Baurechtentwicklung“ löst sich von bestehendem Recht und entwickelt eine Utopie der städtebaulichen Neuordnung nach übergeordneten Zielen und samt der Ausschöpfung eines subjektiv verträglichen Nachverdichtungspotentials der Teilbereiche.

 

Abbildung: Szenario 4

 

Szenario 4 „§ 34 BauGB“ überlegt die Aufhebung aller derzeit rechtskräftigen Bebauungspläne und zeichnet ein Bild der möglichen Gebietsentwicklung rein nach § 34 BauGB. 

In einem zweiten Schritt wurden die entwickelten Szenarien, aufbauend auf den Erkenntnissen der informellen Planung, in die formelle Planung überführt. Dafür wurde innerhalb der beiden behandelten Teilgebiete jeweils kleinere Ausschnitte gewählt, die auf die Szenarien „Baurechterhalt“ und „Baurechtentwicklung“ hin detaillierter untersucht wurden. Dafür wurden entsprechend den Kriterien eines Bebauungsplan-Vorentwurfs mit Grünordnung. beispielhaft planerische und textliche Festsetzungen erarbeitet. In der vertieften Planung sollte so unter Beachtung der planungsrechtlichen Herausforderungen eine Realisierbarkeit der Szenarien geprüft sowie eventuell damit verbundene Konflikte aufgezeigt werden.

 

Abbildung links: Vertiefung Szenario 2, Abbildung rechts: Vertiefung Szenario 3

 

Als Ergebnis der mehrstufigen Untersuchung lässt sich festhalten, dass sich eine Änderung oder auch Neuaufstellung der Bebauungspläne aus unterschiedlichsten baurechtlichen, politischen, aber auch ökonomischen Gründen als schwierig erweisen wird. Als Empfehlung kann deshalb die Realisierung des 1. Szenarios „Bestand“ an die Gemeinde Gröbenzell ausgesprochen werden: Die Beibehaltung der bestehenden rechtskräftigen Bebauungspläne als wertvolle Regelinstrumente, in die aber auch die Erkenntnisse der weiteren Szenarien miteinfließen sollten.